Bauministerin Verena Hubertz will mit einem "Bau-Turbo" den Wohnungsmangel in Deutschland bekämpfen. Ein Ökonom erklärt, was wirklich genug bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen kann.
Bauministerin
Damit sollen sich Wohnungsbau und Bebauungspläne in Kommunen beschleunigen, denn 2024 wurden bundesweit nur 250.000 Wohnungen fertiggestellt. Notwendig wären deutlich mehr. Ob diese Massnahmen reichen, um die Not auf dem Wohnungsmarkt zu lindern, und was helfen könnte, genug Wohnraum zu schaffen, erklärt Ökonom Matthias Günther.
Herr Günther, der Begriff "Bau-Turbo", den Ministerin Verena Hubertz für Ihren Gesetzesentwurf benutzt: Ist der für Sie als Experte neu oder haben Sie den schon gehört?
Matthias Günther: Solche Begriffe hören wir seit Anfang der 1990er-Jahre immer wieder. Also schöne Bezeichnungen, mit denen man etwas in Schwung bringen will. Aber wenn wir ehrlich sind: Turbolader in Motoren produzieren heisse Luft. Das hier sind kleine Änderungen im Baugesetzbuch, mit vielleicht mittel- und längerfristig positiver Wirkung. Aktuell tut sich im Wohnungsbau wenig.
Wie würden Sie den "Bau-Turbo" im Kern zusammenfassen? Man hört, Kommunen sollen Bauprojekte schneller genehmigen, in nur zwei Monaten statt wie bisher in bis zu fünf Jahren.
Es geht vor allem um Bauen im Bestand, Nachverdichtung (zusätzlichen Wohnraum auf bereits bebauten Flächen schaffen, etwa durch Aufstockung; Anm.d.Red). Mag sein, dass das dann schneller geht. Aber es wird ja nicht deshalb wenig gebaut, weil Genehmigungen dauern. Sondern weil Bauen so teuer ist, Bauherren keine Refinanzierung über Mieten oder Verkaufserlöse kriegen.
Man muss erklären: Genehmigt ist nicht gleich gebaut. Wirklich bauen müssen Bauträger oder Investoren, für die das oft nicht lukrativ ist, mit gedeckelten Mieten oder den derzeitigen Kosten für Personal und Baumaterial zu bauen und zu vermieten – wenn sie denn vermieten.
In einer Baugenehmigung hat noch nie jemand gewohnt. Wir haben viel Bauüberhang. Das heisst: Wohnungen, die schon genehmigt, aber noch nicht gebaut sind. Die wurden noch zu anderen Zinsen und Baukosten geplant. Wenn man die jetzt wie geplant baut, sind sie nicht marktfähig.
Die Ampelregierung wollte 400.000 Wohnungen im Jahr bauen lassen und ist gescheitert. Die jetzige Regierung nennt gar kein Ziel. Wie sehen Sie die Baupolitik der letzten Jahre?
Die Faktenlage ist relativ klar. Wir haben in weiten Teilen der Republik grossen Wohnungsmangel. Unternehmen in Bayern, Baden-Württemberg oder im Rhein-Main-Gebiet kriegen keine Mitarbeiter mehr. Leute unterschreiben Arbeitsverträge und rufen drei Wochen später an: "Ich kann nicht anfangen, ich kriege keine Wohnung, die ich bezahlen kann." Die Lösung der Wohnungsfrage ist Voraussetzung für eine wirtschaftliche Erholung Deutschlands.
"Wenn vor der Tür gebaggert wird und ein Gebiet enger wird, stört das Anwohner."
Es gibt widersprüchliche Meldungen: Mal heisst es, es wird mehr gebaut, dann stagniert es.
Tatsächlich gehen Baufertigstellungen für dieses Jahr zurück. Wir bewegen uns also kein Stück wirklich nach vorne.
Geplant ist zumindest, Genehmigungen zu beschleunigen. Hakt es nicht eher an fehlendem Personal in den Kommunen, an fehlenden Flächen, Umwelt- und Nachbarschaftsinteressen?
Wenn die Behörde sich innerhalb von zwei Monaten nicht rührt, gilt das Ganze als genehmigt. Man will weniger Einspruchsmöglichkeiten offenhalten. Aber wir wissen nicht genau, was da am Ende bei Gerichtsverfahren herauskommt. Bei Nachverdichtung bekommen wir oft Proteste aus der Nachbarschaft. Wenn vor der Tür gebaggert wird und ein Gebiet enger wird, stört das Anwohner.
Die Lösung der Politik auf Wohnungsmangel lautet meist: bauen, bauen, bauen. Aber staatliche Wohnungsunternehmen tragen nur begrenzt zum Wohnungsbau bei. Setzt man zu sehr auf private Bauwirtschaft?
Früher gab es deutlich mehr Sozialwohnungen - 1987 war ein Viertel des Mietwohnungsbestands sozial; heute sind es bundesweit noch eine Million Sozial- bei 23 Millionen Mietwohnungen. Viele Haushalte wären berechtigt, in einer Sozialwohnung zu leben, bekommen aber keine. Der Staat zahlt auch deshalb immer höhere Unterkunftskosten in Sozialleistungen, weil er den Wohnungsbau vernachlässigt hat.
Wird da Deregulierung bei Genehmigungen und Bau-Standards helfen - oder wäre die Sorge berechtigt, dass dann Pfusch am Bau, weniger Umweltschutz oder Nachbarschutz entstehen?
Diese Sorge teile ich nicht. Wir haben extrem hohe Standards. Ein weiteres Problem sind aber hohe Grundstückspreise - manche argumentieren, dass hohe Baukosten da kaum ins Gewicht fallen.
Angenommen, man beschleunigt Genehmigungen und nutzt neuartige Bauweisen - wie viele Wohnungen bräuchte es realistisch, und wie schnell, um sozialen Sprengstoff zu vermeiden?
Es kommt auf den Preis der Wohnungen an - sie müssen vermarktbar sein. Bauwirtschaft und Baustoffherstellung brauchen Kontinuität. Eine sinnvolle Grössenordnung, orientiert an dem Zuwanderungsbedarf, läge über die nächsten zehn Jahre bei 300.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr.
Was würden sie kurz- und mittelfristig gegen Wohnungsmangel vorschlagen?
Ein breit aufgestelltes Kreditprogramm für den Wohnungsbau mit Zinsen um etwa 2 Prozent wäre sehr wirkungsvoll. Das gibt Planungs- und Finanzierungssicherheit - dann bauen alle wieder. In Polen gab es kein Einbrechen des Wohnungsbaus, weil ein günstiges Programm aufgelegt wurde.
"Wir haben pro Kopf so viel Wohnfläche wie nie, und trotzdem Wohnungsprobleme - das liegt an sehr ungleicher Verteilung."
Davon hört man selten in Debatten - oft geht es da um mehr Regulierung oder Deregulierung.
Deregulierung funktioniert nicht. Wir hatten schon Kommissionen zur Baukostensenkung in der Vergangenheit, am Ende haben wir uns mehr Vorschriften hinein- statt herausgeschrieben. Auch der "Bau-Turbo" ist nicht einfach eine Verschlankung - es kommen ja neue Regelungen dazu.
Ist Bauen, Bauen, Bauen allein die Lösung?
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Wir haben pro Kopf so viel Wohnfläche wie nie, und trotzdem Wohnungsprobleme - das liegt an sehr ungleicher Verteilung. Viele ältere Menschen etwa leben allein in sehr grossen Häusern. Ich will niemanden vertreiben, daran hängen ja auch Erinnerungen. Viele ältere Menschen merken aber, dass ein grosses Haus langfristig zu viel ist. Für sie fehlen passende Alternativen vor Ort. Gäbe es die, würden Einfamilienhäuser für Familien frei, und man bräuchte weniger Neubau insgesamt.
Über den Gesprächspartner
- Matthias Günther ist Diplom-Wirtschaftswissenschaftler und Stadtökonom, der sich auf Wohnungsmarkt-, Immobilien- und Stadtentwicklungsthemen spezialisiert hat. Er arbeitet am Pestel Institut in Hannover, einem Forschungs- und Beratungsinstitut, das sich mit Regional-, Struktur- und Wirtschaftsfragen befasst. Es berät Kommunen sowie Unternehmen in Planung, Demografie und Standortentwicklung.